Non passa giorno senza una nuova inaugurazione di progetto immobiliare a Dubai. Manifesti, skyline in evoluzione, traffico sempre più denso: tutto parla di un mercato in piena espansione. Ma dietro ai numeri record, emergono domande legittime sulla sostenibilità e sui rischi del boom.
Prezzi alle stelle: quanto è cresciuto il valore degli immobili?
Negli ultimi anni, Dubai ha assistito ad aumenti impressionanti nel valore delle abitazioni. Nel primo trimestre del 2025 il prezzo medio richiesto per un appartamento è cresciuto del 12% su base annua. I bilocali, in particolare, hanno registrato incrementi fino al 17%.
Questo ritmo di crescita tuttavia comincia a mostrare segni di rallentamento. Nel secondo trimestre, il ValuStrat Price Index segnala aumenti del 4,7% trimestrale, contro il 5% registrato nel trimestre precedente. In termini annui, il mercato residenziale continua a crescere (+24%), ma con una decelerazione nella dinamica degli appartamenti.
Domanda resiliente e nuove dinamiche
Nonostante le preoccupazioni sui prezzi, la domanda interna e internazionale resta solida. La popolazione degli Emirati è cresciuta fino a toccare gli 11 milioni, con un forte afflusso di persone giovani e con elevate competenze, che finiscono per acquistare immobili più rapidamente rispetto alle generazioni precedenti.
Un altro elemento che evidenzia il cambiamento nel mercato: sempre meno immobili vengono rivenduti in tempi brevi. Oggi meno del 5% delle proprietà viene ceduta entro un anno, contro il 17% nel 2014. Questo indica un orientamento meno speculativo tra gli acquirenti.
Rischi in vista: surriscaldamento e correzioni attese
Le dinamiche di costruzione e offerta tornano a essere motivo di attenzione. Fitch Ratings prevede una correzione moderata dei prezzi (fino al 15%) nella seconda metà del 2025, dovuta a un afflusso massiccio di nuove unità sul mercato.
In effetti, nel primo mese del 2025 i prezzi immobiliari hanno registrato una lieve flessione di 0,57% su base mensile, il primo segno di cedimento dopo una lunga fase di crescita continua.
Tuttavia, gli analisti sostengono che questa correzione sarà fisiologica e non distruttiva, grazie a fondamentali solidi del mercato e a un’evoluzione più matura del settore. Le aree di pregio dovrebbero mantenere una certa resilienza.
Lato costruttori e regolatori: strategie più prudenti
Un segno del mercato che matura? I principali sviluppatori si stanno muovendo con maggiore cautela. Molti richiedono ora l’80% del valore dell’immobile al momento dell’acquisto, anziché proporre piani troppo diluiti.
In parallelo, le autorità hanno introdotto regole più severe: conti escrow obbligatori per i progetti “off-plan”, requisiti antiriciclaggio più rigorosi e maggiori controlli sui finanziamenti in contanti. Queste misure mirano a aumentare trasparenza e stabilità del settore.
Il punto: è ancora conveniente investire a Dubai?
Anche con i recenti rialzi, il mercato immobiliare di Dubai resta relativamente più accessibile rispetto a città come Londra, New York o Mumbai. Gli oneri per comprare, possedere e vendere un immobile da 2 milioni di dollari appaiono più contenuti.
In più, il mercato ipotecario assorbe bene i rischi: la percentuale di mutui rispetto al reddito rimane tra le più basse a livello globale.
Con progetti incentivati per acquirenti alla prima casa e nuove iniziative volte a stimolare la domanda, Dubai continua ad attrarre investitori del mondo intero.
Conclusione
Il boom immobiliare di Dubai ha mostrato la sua potenza, ma nel 2025 entra in una fase più matura e regolamentata. Se è verosimile una fase di normalizzazione (correzione moderata), la solidità della domanda, la diversificazione economica degli Emirati e le misure regolatorie possono mitigare i rischi di un crollo e rendere il mercato più stabile.
